Застройщикам Петербурга корректируют планы по вводу жилья
В Санкт-Петербурге пересматриваются целевые показатели жилищного строительства. На 2023 год план ввода жилья установлен на уровне 2,771 млн кв. м, тогда как годом ранее ориентир составлял около 3,4 млн кв. м. В 2024 году плановый объем строительства должен снизиться еще примерно на 160 тыс. кв. м - до 2,611 млн кв. м.
О новых параметрах сообщил председатель городского комитета по строительству Игорь Креславский. По его словам, утвержденные объемы связаны с выполнением показателей национального проекта "Жилье", а также с реальной ситуацией на рынке недвижимости.
Итоги жилищного строительства
По итогам 2022 года в Петербурге ввели 3,474 млн кв. м жилья. В эксплуатацию передали 461 многоквартирный дом, рассчитанный примерно на 70,2 тыс. квартир. Таким образом, фактический объем строительства оказался выше ряда плановых ориентиров.
Одновременно город продолжил развивать социальную инфраструктуру. В 2022 году было сдано 51 социальное учреждение: 21 объект построили в рамках адресной инвестиционной программы, еще 30 возвели за счет внебюджетного финансирования.
На текущий год запланирован ввод 76 социальных объектов. В их числе 37 детских садов общей вместимостью 5570 мест, 17 общеобразовательных школ и одна организация дополнительного образования, рассчитанная на 14,5 тыс. учащихся.
Развитие социальной инфраструктуры остается одним из ключевых условий для дальнейшего жилищного строительства. Новые кварталы требуют не только дорог и инженерных сетей, но и достаточного количества мест в школах, детских садах, поликлиниках и учреждениях дополнительного образования.
Почему уменьшаются показатели
Снижение плановых объемов не обязательно означает резкое сворачивание строительных проектов. По оценке участников рынка, корректировка отражает изменение спроса и осторожную политику девелоперов при выводе новых корпусов.
На строительный рынок влияет временной разрыв между продажами, запуском проектов и фактической сдачей домов. Если спрос ослабевает, застройщики не сразу сокращают объемы ввода: ранее полученные разрешения уже находятся в работе, а часть проектов невозможно быстро перенести или остановить без значительных затрат.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест", считает, что городские планы могут быть связаны с объемом ранее выданных разрешений на строительство. При этом сокращение целевых показателей соответствует общей динамике рынка и помогает сбалансировать спрос и предложение.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой Санкт-Петербург", отмечает, что для рынка важнее не только объем введенных домов, но и текущее предложение квартир. Именно оно формируется под воздействием потребительского спроса и активности девелоперов.
В 2022 году текущий объем предложения сократился примерно на 20% по сравнению с 2021 годом. Девелоперы осторожнее выводили новые проекты, особенно в пределах городской черты. Поэтому снижение будущих показателей ввода стало ожидаемым следствием более сдержанной инвестиционной стратегии.
Влияние спроса и доходов населения
Жилищное строительство реагирует на изменения спроса с задержкой. На решение покупателей влияют стоимость квартир, ипотечные ставки, уровень доходов, доступность первоначального взноса и уверенность граждан в собственном финансовом будущем.
При высоких ценах на недвижимость даже небольшое ухудшение условий кредитования способно заметно сократить количество сделок. Потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья, выбирают меньшую площадь или переключаются на более удаленные районы.
По оценке представителей рынка, в 2023 году спрос мог снизиться еще на 10-15% относительно предыдущего года. Среди причин называются экономическая неопределенность, сокращение реальных доходов населения и падение доступности квартир на фоне сохраняющихся высоких цен.
Для застройщиков это означает необходимость точнее оценивать будущие продажи. Избыточный вывод новых корпусов увеличивает сроки реализации квартир, повышает расходы на обслуживание кредитов и может привести к необходимости предоставлять покупателям дополнительные скидки.
Социальные объекты как ограничитель
Увеличение объемов жилищного строительства должно сопровождаться соответствующим развитием инфраструктуры. Если в новом районе быстро растет число жителей, но не хватает школ и детских садов, это создает дополнительную нагрузку на уже существующие учреждения и снижает привлекательность территории.
Именно поэтому при планировании строительства учитываются не только возможности девелоперов, но и готовность города обеспечить новые кварталы необходимыми объектами. В ряде случаев ограничение темпов ввода позволяет синхронизировать появление жилья с социальной и транспортной инфраструктурой.
Отдельное внимание Петербург уделяет проблеме нехватки мест в детских садах. Ранее губернатор Александр Беглов заявлял о намерении устранить дефицит дошкольных мест в районах, где он сохраняется. Реализация этой задачи напрямую связана с темпами строительства новых жилых комплексов.
Бюджет строительного блока
В 2022 году бюджет комитета по строительству был исполнен на 98,4%, что стало одним из лучших результатов последних лет. В денежном выражении объем исполнения составил 53,58 млрд рублей.
Годом ранее показатель находился на уровне 98,3%. Для сравнения, до 2020 года бюджетные планы строительного блока выполнялись примерно на 80%. Высокий уровень исполнения указывает на более точное планирование расходов и активную реализацию инфраструктурных проектов.
В дальнейшем значительная часть расходов будет направляться на создание социальных объектов, инженерную подготовку территорий и развитие городской инфраструктуры. Это особенно важно в условиях, когда объемы жилищного строительства остаются крупными даже после пересмотра плановых показателей.
Чего ждать рынку в ближайшие годы
Участники рынка допускают, что тенденция к снижению целевых показателей ввода жилья сохранится и после 2024 года. На динамику будут влиять стоимость финансирования, ипотечные условия, покупательная способность населения и темпы реализации уже запущенных проектов.
При этом уменьшение планов не означает исчезновения спроса на новостройки. Петербург остается привлекательным для внутренней миграции, учебы и работы, а потребность в обновлении жилищного фонда сохраняется. Скорее всего, рынок будет постепенно переходить от количественного роста к более осторожному и адресному развитию.
Застройщики могут сосредоточиться на проектах с удобной транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и понятной целевой аудиторией. Дополнительным преимуществом станут готовые школы, детские сады, благоустроенные дворы и возможность приобрести жилье с использованием доступных ипотечных программ.
Для покупателей сокращение объемов ввода может иметь двойственный эффект. С одной стороны, более сдержанное предложение способно поддерживать цены. С другой - девелоперы будут вынуждены активнее конкурировать за клиентов, предлагая рассрочки, скидки и улучшенные условия покупки.
В целом корректировка планов отражает не отказ от жилищного строительства, а адаптацию отрасли к изменившимся экономическим условиям. Городские власти и девелоперы стремятся привести объемы ввода в соответствие с реальным спросом, финансовыми возможностями населения и готовностью инфраструктуры принимать новых жителей.
