Рынок многоквартирного строительства в России растет за счет региональных девелоперов
В России заметно ускорилось развитие многоквартирного жилищного строительства. Однако главным фактором роста стали не крупнейшие федеральные компании, а застройщики, работающие за пределами традиционных лидирующих регионов. Такой вывод содержится в обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ.
По итогам прошлого года девелоперы вывели на рынок около 49 млн кв. м новых жилых проектов. В годовом выражении объем запусков увеличился на 21%. При этом география строительства стала более равномерной: доля десяти регионов, где сосредоточен наибольший объем жилья в работе, начала сокращаться.
Наиболее динамично развивались территории, не вошедшие в первую десятку по объему строящегося жилья. Здесь запуск новых проектов вырос примерно на 38% за год. Для сравнения, в крупнейших регионах прирост составил лишь 9%. Это свидетельствует о постепенном расширении рынка и усилении роли локальных строительных компаний.
В каких регионах ощущается нехватка жилья
Ситуация с предложением в крупнейших субъектах России складывается неодинаково. В пяти регионах из первой десятки уже формируются признаки возможного дефицита квартир, особенно объектов на высокой стадии готовности. К таким территориям относятся Москва, Тюменская, Свердловская и Ростовская области, а также еще один крупный регион из списка лидеров.
Недостаток готового или почти готового жилья может поддерживать цены и усиливать конкуренцию между покупателями. Для девелоперов это создает условия для запуска новых проектов, однако быстро нарастить предложение невозможно: строительный цикл занимает несколько лет, а вывод площадок требует значительных инвестиций и согласований.
Обратная картина наблюдается в Ленинградской области и Краснодарском крае. Там объем предложения может оказаться избыточным относительно текущего спроса. При замедлении продаж это повышает риски увеличения сроков реализации квартир и роста затрат на обслуживание кредитов и строительство.
В Московской области, Санкт-Петербурге и Новосибирской области рынок в целом близок к равновесному состоянию. В этих регионах объем нового жилья пока в большей степени соответствует потребностям покупателей, хотя ситуация может меняться под влиянием ипотечных ставок, доходов населения и государственной поддержки.
Крупные компании уступают региональным игрокам по темпам роста
Похожая тенденция проявилась и среди девелоперов. Компании, не входящие в первую десятку крупнейших застройщиков, увеличили объем запусков на 25% - до 40,6 млн кв. м. У десяти лидеров показатель вырос только на 6%, достигнув 8,8 млн кв. м.
Рост активности региональных компаний говорит о том, что строительный рынок становится менее концентрированным. Местные девелоперы лучше знают особенности спроса, быстрее адаптируют проекты к условиям конкретного города и могут выбирать менее масштабные, но более точечно востребованные форматы жилья.
Одновременно крупнейшие застройщики сохраняют важное преимущество в эффективности продаж. Соотношение распроданности объектов и степени их строительной готовности у лидеров отрасли оценивается в 96%. У остальных компаний этот показатель составляет 77%. Иными словами, крупные игроки чаще продают квартиры темпами, соответствующими продвижению строительства.
Такое преимущество может быть связано с узнаваемостью бренда, более широким доступом к финансированию, развитой системой продаж и способностью запускать масштабные проекты комплексного освоения территорий. Региональные компании, в свою очередь, компенсируют меньший размер гибкостью и более глубоким пониманием местного рынка.
"Самолет" стал крупнейшим девелопером
В 2023 году произошла смена лидера по объемам нового строительства. Первое место заняла группа "Самолет", которая начала реализацию проектов общей площадью около 3 млн кв. м.
ПИК переместился на вторую позицию. Группа ЛСР сохранила третье место в рейтинге крупнейших девелоперов страны. Перестановки показывают, что рынок остается конкурентным даже среди наиболее крупных компаний, а лидерство зависит не только от накопленного портфеля, но и от способности своевременно запускать новые площадки.
Что это означает для покупателей
Расширение строительства за пределами крупнейших агломераций может увеличить выбор жилья для покупателей в региональных центрах. Новые проекты способны поддержать развитие инфраструктуры, создать рабочие места и ускорить обновление городской среды.
При этом потенциальным покупателям важно оценивать не только цену квадратного метра, но и стадию готовности дома, темпы продаж, финансовое состояние застройщика и наличие необходимой инфраструктуры. В регионах с избытком предложения выбор может быть шире, однако отдельные проекты могут дольше ждать заселения или столкнуться с переносом сроков.
В территориях, где возникает дефицит готовых квартир, откладывание сделки может привести к сокращению доступного предложения и росту стоимости. Поэтому решение о покупке следует принимать с учетом конкретного города, класса жилья и условий кредитования, а не только общероссийской статистики.
Перспективы отрасли
Дальнейшая динамика жилищного строительства будет зависеть от доступности ипотеки, уровня доходов населения, стоимости строительных материалов и возможностей проектного финансирования. Высокая стоимость кредитов способна замедлить спрос, тогда как меры государственной поддержки, развитие инфраструктуры и запуск новых программ могут поддержать рынок.
Для девелоперов ключевым вопросом останется баланс между темпами вывода проектов и реальной платежеспособностью покупателей. Чрезмерное наращивание предложения в отдельных регионах способно привести к увеличению непроданных остатков, а слишком осторожная политика - к дефициту квартир и росту цен.
В целом изменение структуры рынка выглядит позитивным: строительство развивается не только в крупнейших центрах, но и в других регионах России. Усиление локальных компаний повышает конкуренцию, расширяет географию проектов и создает условия для более разнообразного предложения на рынке многоквартирного жилья.
